Menu

Nejasnosti osvobození: daň z nabytí jednotek v RD

 

Vyjádření k informaci o vyměřování daně z nabytí vlastnického práva k jednotkám vymezeným v rodinných domech

Dne 21.3.2017 byl v informačních médiích zveřejněn názor Finanční správy, že případy nabytí vlastnického práva k bytovým jednotkám vymezeným v rodinných domech nejsou od daně z nabytí nemovité věci dle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb. (dále jen „daň“ a „zákonné opatření“) osvobozeny.

Dle § 7 odst. 1 písm. c) zákonného opatření je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě, která i) nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek, nebo která ii) na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

V zákonném opatření není termín „bytový dům“ specifikován, ani není k příslušnému ustanovení odkaz na kterékoliv další předpisy tento termín užívající.

Široká politická debata při přijímání zákonného opatření je zachycena z hlediska účelu osvobození i v důvodové zprávě tj., že se jedná o opatření pro podporu bytové výstavby.

Při výkladu ustanovení zákonného opatření týkajícího se osvobození nabytí vlastnického práva k novým jednotkám pak bylo jednoznačným úmyslem zákonodárce osvobodit převody všech bytových jednotek (resp. původně první převod vlastnického práva obecně, po novele zákonného opatření až první převod dokončené jednotky). Nedává smysl, aby byly osvobozeny převody nových budov či jednotek vymezených v pouze v bytovém domě /v užším smyslu/ a převody jednotek vymezených v rodinném domě nikoliv.

Nový občanský zákoník pak vztah pojmů bytový dům a rodinný dům neřeší vůbec, hovoří pouze o "domu", ve kterém se jednotka nachází.

Protože zákonné opatření nedefinuje pojem bytový dům, ani přímo neodkazuje na žádný jiný předpis, nelze automaticky předpokládat, že bytový dům dle tohoto zákonného opatření je bez dalšího totožný s bytovým domem dle uvedených vyhlášek. Naopak pro účely zákonného opatření připadá v úvahu, že pod pojmem bytový dům se rozumí jakýkoliv dům, ve kterém se nachází byty.

Dle obecné zásady existují-li ve veřejném právu dva srovnatelné právní výklady určitého ustanovení, měl by soud volit vždy ten, který je příznivější vůči jednotlivci. V tomto případě dochází k výkladu ustanovení způsobem, který rozšiřuje daňovou povinnost jednotlivce. Zároveň se jedná o nedůvodnou diskriminaci a nerovné zacházení, kdy vlastník bytové jednotky v rodinném domě je zdaňován oproti vlastníku rodinného domu a vlastníku bytové jednotky v bytovém domě.

Na základě výše uvedeného, tj. za použití logických a zavedených výkladových postupů právní normy (zákonného opatření), vyplývá, že by měl být od daně osvobozen i převod jednotek vymezených v rodinných domech, neboť takový výklad není v rozporu s žádnými daňovými předpisy. Proto od účinnosti zákonného předpisu všichni o tomto osvobození nepochybovali, a to dokonce včetně evidentně i mnohých finančních úřadů.

V případě, že finanční úřady však nebudou nárok na osvobození v uvedených případech v budoucnu přiznávat, bude jedinou možností obrany proti doměření daně soudní spor s finančním úřadem.

Finanční správa nyní nově zřejmě vychází z definice bytového domu, která je upravena ve vyhlášce č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (dále jen „vyhláška o obecných požadavcích“), a to v § 2 písm. a) uvedené vyhlášky, podle kterého se stavbou pro bydlení pro účely této vyhlášky rozumí:

1.       bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena,

2.       rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Z uvedeného vyplývá, že pod stavbou pro bydlení se rozumí pro účely vyhlášky bytový dům či rodinný dům.

Podle definice dle vyhlášky o obecných požadavcích je pak obsahově pojem "bytový dům" širší než "rodinný dům". Dle našeho názoru lze pod širší vymezení bytového domu podřadit i rodinný dům, který oproti bytovému domu je vymezen úžeji a vykazuje jistá specifika, která ovšem nejsou v rozporu s požadavky na bytový dům (požavek trvalého rodinného bydlení a omezení pouze na tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví).

Dále se objevuje definice bytového domu ve vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (dále jen „katastrální vyhláška“), která v příloze č. 1 odkazuje na definici bytového domu a rodinného domu uvedenou ve vyhlášce o obecných požadavcích viz výše.

I v případě, že by Finanční správa neakceptovala možnost subsumce pojmu rodinný dům pod širší pojem bytový dům dle uvedených vyhlášek, nic to nemění na faktu, že tyto definice jsou uvedeny v jiném předpisu než je zákonné opatření, a to v předpisech stavebních či katastrálních ve formě nižší legislativní úrovně (vyhláška jako podzákonný právní předpis), čili v prováděcím předpisu, který je omezený tím, co stanovuje jím prováděný zákon. Vyhlášky pak musí upravovat práva pouze podle zákona a v souladu s ním, nesmí být v rozporu se zákonem.

Jedná se zřetelně o formalisticko gramatický výklad právní normy zcela bez ohledu na její účel a vůli zákonodárce a navíc aplikovaný k tíži občana a ve prospěch finančního úřadu se kterým nelze souhlasit. 

Obrana spočívá samozřejmě v soudním přezkumu rozhodnutí správního orgánu. Další možností, jak nejednoznačnost právní normy a pochybnosti o jejím výkladu, spočívá ve formě hromadného prominutí daně dle ust. § 260 daňového řádu, kdy ministr financí může z moci úřední daň zcela či částečně prominout, a to z důvodu nesrovnalostí vyplývajících z uplatňování daňových zákonů. Máme za to, že tento případ pod dané ustanovení spadá, přičemž podáme na ministerstvo financí podnět k prominutí této daně u všech daňových subjektů formou rozhodnutí ministra financí.

V Praze dne 27.3.2017

Mgr. Pavel Poupě, 

člen představenstva Unie realitních právníků

Doměřená daň vlastníkům bytů může být prominuta, tvrdí právníci – Novinky.pdf

Za chybu senátorů zaplatí vlastníci bytů v rodinných domech.pdf

23.07.2019