Menu

Aktivní legitimace družstva, jako žalobce při postavení správce nemovitosti

V případech, kdy bytové družstvo bylo původním vlastníkem domu a společenství vlastníků jednotek domu  nevzniklo, protože bytové družstvo bylo původním vlastníkem domu a jeho spoluvlastnický podíl se dosud nesnížil na méně než jednu čtvrtinu ve smyslu § 9 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb., vykonávalo správu dobu právě ono bytové družstvo.Od této skutečnosti byla odvozována  aktivní legitimace k podání žaloby  o zaplacení dluhu na úhradách spojených s užíváním bytu na vlastníka bytové jednotky v domě, ve kterém na základě výše uvedené skutečnosti vykonávalo družstvo správu.V poslední době  evidujeme rozhodnutí některých soudů, kdy jsou žaloby v podobných případech zamítány. 

Soudy vyslovují právní názor, že věcnou legitimaci (aktivní i pasivní) k poskytování a rovněž pak zejména k vymáhání výše uvedených nákladů mají zásadně spoluvlastníci podle velikosti spoluvlastnického podílu, nikoliv tedy správce jakožto jeden ze spoluvlastníků, neboť mu ji zákon v žádném jiném ustanovení nezakládá. Dle názoru soudů lze dovodit, že k právním úkonům – právnímu jednání, např. k podání žaloby na zaplacení doplatků do fondu oprav je třeba plné moci, kterou ostatní vlastníci bytových jednotek udělí správci, a to dle § 22, resp. § 31 zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.2013 (ve vztahu k rozhodnému období). Žalobu na doplacení plateb do fondu oprav proti jednomu z vlastníků bytové jednotky proto družstvo může podat společně s dalšími vlastníky bytových jednotek, případně takovou žalobu lze podat na základě plné moci udělené ostatními vlastníky bytových jednotek, pokud však nevzniklo dosud společenství vlastníků jednotek, právo na platby za náklady spojené se správou domu (platby do fondu oprav) od vlastníka jednotky, který je dluží, nemůže vymáhat vlastním jménem a na svůj účet správce domu, i když se jedná o jednoho ze spoluvlastníků bytových jednotek.S tímto právním názorem se však nemůžeme ztotožnit. Ke správnému posouzení aktivní legitimace je však třeba zabývat se i pojmem „správa společných částí domu“. Správou domu podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění před novelou č. 103/2000 Sb. (platného "před účinností tohoto zákona") se rozuměla správa, provoz a opravy společných částí domu (§ 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů ve znění před novelou č. 103/2000 Sb.). K posouzení aktivní legitimace použijí pouze ustanovení § 9, § 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů platná před účinností tohoto zákona (do 30.6.2000) a dále ustanovení zákona o vlastnictví bytů platná ke dni podání žaloby.

Pod pojem správa společných částí lze zahrnout nejrůznější činnosti, mezi něž  patří i obstarávání společných záležitostí. Nepochybně lze žalobu o zaplacení dlužné částky představující dluh na úhradách spojených s užíváním a údržbou bytové jednotky podřadit pod pojem správa společných záležitostí. Obsah pojmu správa domu je od počátku stejný a lze jeho rozsah vykládat shodně za účinnosti zákona o vlastnictví bytů ve znění před novelou č. 103/2000 Sb. i po této novele.

V případě, kdy by již vzniklo společenství vlastníků jednotek, bylo by způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"). Obsáhlý výpočet úkonů patřících ke správě domu byl obsažen v nařízení  vlády č. 371/2004 Sb.. Nutno připomenout že dle nařízení  vlády č. 371/2004 Sb. do doby schválení stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství") nebo do doby, kdy schválené stanovy společenství nabudou účinnosti, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami společenství uvedenými v příloze k tomuto nařízení.   Neobsahují-li stanovy společenství, schválené jeho shromážděním, některou z náležitostí uvedených v § 9 odst. 14 zákona o vlastnictví bytů, řídí se právní poměry společenství v těchto věcech příslušnými ustanoveními vzorových stanov uvedených v příloze k tomuto nařízení.  Nařízení vlády č. 371/2004 Sb. bylo k 31.12.2013 zrušeno a nyní je pojem správa společných částí domu definována v novém občanském zákoníku v § 1189 a násl.

Společenství vlastníků jednotek z titulu správce domu by bylo tedy oprávněno podat  žalobu – bylo by aktivně věcně legitimováno. Pokud však subjekt, který vykonává správu společných částí domu, není oprávněn podat žalobu, pak by bylo možno dovodit, že toto oprávnění nemá ani společenství vlastníků bytových jednotek jakožto právnická osoba vykonávající správu společných prostředků. Nutno totiž zdůraznit, že společenství vlastníků jednotek není nic jiného než právnická osoba, která je způsobilá a oprávněná vykonávat správu společných částí domu. Faktický rozsah správy a způsobilost k výkonu správy je tedy stejný, jako v případech družstev uvedených v § 24 odst. 1 a 2, která byla původním vlastníkem budovy a vykonávají správu domu podle § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů ve znění před novelou č. 103/2000 Sb.

Družstvo, které vykonává správu domu podle § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů ve znění před novelou č. 103/2000 Sb. vykonává v podstatě správu v roli společenství vlastníků jednotek, případně pověřeného vlastníka. Jsme tedy přesvědčeni, že je zde dána aktivní legitimace žalobce – bytového družstva k podání žaloby.

Nad rámec výše uvedeného lze poukázat ještě na skutečnost, že zajišťování podpisů všech vlastníků bytových jednotek na plné moci je velmi nepraktický požadavek. V případě pasivity či nedosažitelnosti vlastníků je tak uplatní nároku u soudů značně ztíženo, zejména pokud se jedná o domy s větším počtem bytů. Velmi pochybujeme, že žalovaný by družstvu udělil plnou moc k žalobě na jeho vlastní osobu. Nad rámec uvedeného by ani dluh nebylo možno u soudu uplatnit v případě, že by chyběl byť jen jediný souhlas se žalobou či zmocnění. Zpravidla je technicky velmi obtížné, či dokonce nemožné obstarat souhlasy všech vlastníků bytových jednotek se žalobou. Někteří vlastníci v lepším případě trvale žijí mimo Českou republiku, někteří mohou být nezastižitelní (nezvěstní, ve výkonu trestu atd.), či jinak nekontaktní.

S ohledem  na skutečnost, že dosud neevidujeme žádné rozhodnutí Nejvyššího soudu v této věci, budeme si muset počkat na jeho verdikt a na sjednocení judikatury v této oblasti.


Mgr. Šárka Harantová, 

místopředsedkyně URP a advokátka


24.04.2019