Menu

Novela - daň z nabytí

V případě potřeby a závažnosti vydáváme stanoviska k právním událostem nebo zákonné úpravě.



PRAKTICKÉ UPOZORNĚNÍ ZMĚNA V DANI Z NABYTÍ - účinnost od 1.11.2016

Dne 5. srpna 2016 byl publikován ve Sbírce zákonů zákon č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Došlo k výrazné změně koncepce daně z nabytí nemovitých věcí, přičemž zákon nabývá účinnosti prvním dnem třetího kalendářního měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení, tj. již 1.11.2016.

Nejzásadnější je změna určení poplatníka daně, kterým je podle nového znění zákona vždy kupující. Již nelze smluvně upravit jinak, jak bylo možné dle stávající právní úpravy.

Rozhodný okamžik pro určení, kdo bude poplatníkem, je dle informace poskytnuté Finanční správou ČR u nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí (tj. den, kdy se podán návrh na vklad vlastnického práva, za předpokladu, že vklad je poté proveden). Nezáleží na tom, kdy se kupní smlouva podepíše ani kdy je vklad do katastru proveden,  ale kdy se návrh podá, resp. bude doručen KN.

V případě, že právní účinky vkladu vlastnického práva nastanou před 1.11.2016, je poplatníkem prodávající (toto si však strany můžou ve smlouvě dohodnout jinak).

V případě, že právní účinky vkladu vlastnického práva nastanou  od 1.11.2016, je poplatníkem vždy kupující (toto si nově nemůžou strany ve smlouvě dohodnout jinak).

Největší je riziko je u případů, kdy není jisté, zda se návrh na vklad vlastnického práva do KN stihne podat před 1. listopadem 2016, nejpravděpodobněji tedy u smluv uzavíraných v září a říjnu 2016. V takovém případě totiž může nastat situace, že strany budou spoléhat na to, že kupní smlouva se podepíše s dostatečným předstihem tak, aby se návrh na vklad vlastnického práva podal před 1. listopadem 2016, avšak kde z jakéhokoliv důvodu (nejčastěji prodlení s úhradou kupní ceny) dojde k samotnému podání návrhu na vklad vlastnického práva do KN až po 1. listopadu 2016 a tudíž i ke změně poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí.

Na uvedenou změnu je nutné již nyní reagovat ve  smlouvách o smlouvách budoucích kupních, kupních smlouvách a samozřejmě i případně zprostředkovatelských či tzv.  rezervačních smlouvách a předem jednoznačně určit,  jak bude nejistota v osobě poplatníka řešena. Nejdůležitější je samozřejmě úprava v kupních smlouvách. V opačném případě může nastat situace, kdy smluvní dokumentace bude počítat s tím, že poplatníkem daně je prodávající, přičemž ale ze zákona bude poplatníkem kupující (a strany nebudou mít možnost sjednat si odchylně).

Vhodná úprava spočívá v přenesení povinnosti na kupujícího předem (a k tomu odpovídající úprava kupní ceny a zajištění úhrady daně), ovšem je nutné brát na zřetel i další okolnosti případu (např. sjednávání úvěru). Dále je nutné rozlišovat osobu poplatníka daně (ten, komu vzniká povinnost daň uhradit) a  plátce daně (ten, kdo daň skutečně uhradí).

V nejhorším případě pak může nastat situace, kdy smluvní dokumentace nebude tuto otázku řešit vůbec a vznikne konflikt mezi stranami o tom, jak se má daň uhradit, kdy některá ze stran  pak může poukázat na pochybení zprostředkovatele při sjednávání podmínek převodu s ohledem na profesní odpovědnost zprostředkovatele a jeho povinnost zajistit řádný průběh zprostředkování převodu vlastnického práva.

Na závěr upozorňujeme, že výše uvedený výklad se opírá o stanovisko Finanční správy ČR publikované na webových stránkách Finanční správy a nelze vyloučit, že jinými orgány státní správy nebude k této věci přijato jiné stanovisko či výklad (např. soudy při soudních sporech). Za účelem úplné právní jistoty smluvních stran doporučujeme zařídit realizaci převodu vlastnického práva tak, aby případné výkladové nejasnosti byly zcela eliminovány, tj. aby se vyvarovalo případům, kdy se návrh na vklad vlastnického práva podá před 1. listopadem 2016 s tím, že ale bude zápis vlastnického práva bude proveden až po 1. listopadu 2016, kde může být sporný rozhodný okamžik (datum právních účinků vkladu a datum provedení vkladu vlastnického práva).

Pokud výše uvedené promítneme do příkladu, mohou nastat tyto situace:

A) Kupní smlouva bude podepsána 15. září 2016, 

návrh na  vklad vlastnického práva do KN bude podán 1. října 2016, vklad je proveden 30. října 2016 (s právními účinky ke dni 1. října 2016) -  poplatníkem je prodávající, případně kupující, domluví-li se tak strany kupní smlouvy.

B) Kupní smlouva bude podepsána 15. září 2016, 

návrh na vklad vlastnického práva do KN bude podán 1. října 2016, vklad je proveden až 2. listopadu 2016 (s právními účinky ke dni 1. října 2016) - poplatníkem je prodávající, případně kupující, domluví-li se tak strany kupní smlouvy.

C) Kupní smlouva bude podepsána 15. září 2016, 

návrh na  vklad vlastnického práva do KN bude podán až 1. listopadu 2016, vklad je proveden 30. listopadu 2016 (s        právními účinky ke dni 1. listopadu 2016) - zde je poplatníkem kupující (nezávisle na tom, co je stanoveno v kupní smlouvě, přičemž strany se ani jinak domluvit nemůžou).

D) Kupní smlouva podepsána kdykoliv, 

ale návrh na vklad vlastnického práva do KN podán na KN po 1. listopadu 2016, případně kdy kupní smlouva bude podepsána po 1. listopadu 2016, je  pak zcela zřejmé, že poplatníkem daně bude vždy kupující. 


V případě dotazů či nejasností pak doporučujeme obrátit se na advokátní kancelář specializující se na nemovitosti.


Mgr. Pavel Poupě,
člen představenstva Unie realitních právníků
právní specialista na nemovitosti v advokátní kanceláři www.martin-kaspar.cz


Odkaz na stanovisko Finační správy ČR:

http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nabyti-nemovitych-veci/informace-stanoviska-sdeleni/informace-k-novele-zakonneho-opatreni-senatu-o-dani-z-nabyti-nemovitych-veci-7471

24.04.2019